Miami obligará a desarrolladores de torres residenciales en el centro a separar unidades para bajos recursos

En lo que podría ser un importante paso adelante en los esfuerzos locales para frenar una crisis de asequibilidad de la vivienda, la ciudad de Miami parece lista para comenzar a exigir a los desarrolladores de algunas nuevas torres residenciales que reserven un porcentaje de unidades para residentes con bajos ingresos, recogió el Miami Herald.

La medida de «zonificación inclusiva», aprobada el jueves por la Comisión de la Ciudad en una votación preliminar de 4-0, es la primera en el Condado de Miami-Dade que obliga a incluir viviendas asequibles en nuevos proyectos privados de desarrollo. Las nuevas reglas están establecidas para una segunda y última votación de comisión en diciembre.

La zonificación se aplicará solo en un área limitada que se encuentra al este de Overtown y al oeste de Northeast Second Avenue y el Arsht Center for the Performing Arts, dentro del distrito de reurbanización de la comunidad de Omni.

Pero los funcionarios de la ciudad dicen que podría producir miles de nuevas viviendas asequibles con relativa rapidez a medida que la construcción de edificios altos en esta área continúa en auge. La zona abarca hasta 30 manzanas de la ciudad y grandes extensiones de tierra desolada o vacía que ya están en proceso de reurbanización.

«Se está produciendo muy rápido», dijo el comisionado de Miami, Ken Russell, cuyo distrito incluye el área de Omni y que patrocinó la medida. «Creo que el efecto de esto en el futuro podría ser bastante significativo».

La medida se aprobó en primera lectura con el apoyo de algunos propietarios locales y abogados de uso de la tierra que, en otras circunstancias, podrían objetar el requisito de una vivienda asequible. Un intento de zonificación inclusiva a nivel de condado, impulsado por la Comisionada de Miami-Dade Barbara Jordan hace dos años, no logró obtener la aprobación de la comisión en parte debido a la vociferante oposición de los desarrolladores.

Pero el enfoque de dos pasos adoptado por la ciudad fue adoptado por algunos desarrolladores. Esto se debe a que también se ubicará en la zona, brindando a los desarrolladores una mayor densidad de construcción para compensar los ingresos más bajos que generarán al reservar porcentajes específicos de unidades para viviendas asequibles y de fuerza laboral estrictamente definidas.

La medida se aplicará en un área que se extiende desde la carretera interestatal 395 norte a la frontera sur del histórico cementerio de la ciudad de Miami en aproximadamente la calle 18 del noreste, y entre la segunda avenida noreste de la avenida norte y norte de Miami, a pesar de que se establece en la escuela Miami-Dade Propiedades del tablero. Un nuevo mapa de zonificación para el área también debe ser aprobado por la comisión por separado.

Los desarrolladores estuvieron de acuerdo con el enfoque porque ya se ha probado en aproximadamente media docena de proyectos residenciales aprobados. El Grupo Melo argentino propuso por primera vez la inclusión de viviendas para la fuerza laboral en tres torres que están desarrollando en el área a cambio de la autorización para construir más densamente, y al menos otros dos desarrolladores del área siguieron su ejemplo.

Pero cada uno de ellos fue aprobado caso por caso por la ciudad. En lugar de hacerlo poco a poco, los funcionarios de la ciudad propusieron que la inclusión de viviendas asequibles se convirtiera en la norma general.

«Tomó a los desarrolladores a precio de mercado y los introdujo en un mundo de asequibilidad con el que quizás no se hayan sentido cómodos», dijo Russell. «Reconocieron que esta es solo otra forma de construir otro proyecto, y funciona».

Desde que se introdujo la nueva medida de zonificación, otros propietarios del área han expresado interés en desarrollar una vez que esté en su lugar, dijo Iris Escarra, abogada de Greenberg Traurig, un usuario de uso de la tierra, que ha liderado docenas de proyectos inmobiliarios para su aprobación, incluidos los tres Melo Torres en la zona.

«Hay otros propietarios en esa área que también quieren esto», dijo Escarra en una entrevista el viernes. «Realmente creo que la ciudad está a la vanguardia de la creación de soluciones para viviendas asequibles».

Las tres torres de Melo, dijo, incluyen un total de 255 unidades para viviendas de la fuerza laboral, que generalmente se describen como apartamentos asequibles para maestros y policías.

La nueva medida de la ciudad busca ampliar la gama de viviendas asequibles en los proyectos Omni a personas con ingresos aún más bajos. Brinda a los desarrolladores la opción de apartar un mayor número de unidades de fuerza laboral o un número menor de unidades dirigidas a personas de bajos y muy bajos ingresos.

Según las definiciones legales establecidas, la vivienda asequible está dirigida a hogares que obtienen el 80 por ciento del ingreso medio de Miami-Dade o menos, mientras que la vivienda de la fuerza laboral debería ser asequible para las familias con el 120 por ciento del ingreso medio. Eso significa, por ejemplo, alquileres asequibles para una familia de cuatro con un ingreso familiar de $ 62,950 o menos, según las cifras publicadas para 2018. La vivienda de la fuerza laboral comprendería unidades con alquileres asequibles para una familia de cuatro con un ingreso de hasta $ 94,440.

Sin embargo, Russell y los funcionarios de la ciudad quieren que esos objetivos de ingresos sean aún más bajos para reflejar el hecho de que los ingresos en la ciudad son significativamente menores que en el resto del condado. Él y el comisionado Manolo Reyes patrocinaron con éxito una resolución complementaria que ordenaba a los administradores de la ciudad desarrollar una tabla de ingresos de vivienda para la ciudad que reflejara con mayor precisión lo que sus residentes pueden pagar.