Incremento de las tarifas de la Asociación de Condominios obliga a descender los precios de condominios en Florida

Como consecuencia del trágico colapso de Champlain Towers South en Surfside, Florida en el año 2021los legisladores del estado de Florida aprobaron un proyecto de ley al siguiente año del desastre que establece que los edificios de más de tres niveles y más de tres décadas de antigüedad debe pasar una inspección detallada de varios arquitectos e ingenieros que certifiquen que el inmueble cuenta con las condiciones mínimas e indispensables de habitabilidad.

De declararse que posee algunos daños estructurales de cierta importancia los propietarios de condominios deberán someter el inmueble a las reparaciones pertinentes en un plazo menor de 12 meses o de lo contrario se considerarán como inseguro para que sea habitado por las personas. Además del proyecto de los legisladores del estado el año 2023 experimentó un notable aumento con respecto a los precios de seguros de los propietarios.

Insurance Business en el segundo mes del presente año destacó que se apreció un aumento del 68% en esas primas de seguros del Estado del Sol a pesar de que ya el promedio andaba por los 6.000 dólares. Las tarifas de la Asociación de Propietarios (HOA por sus siglas en inglés) está evidenciando ser más factibles para los propietarios y sus clientes que los costos de seguro que pagan los residentes y los costos de reparación de los propietarios de los condominios.

La Asociación de Propietarios es una organización privada dentro de una comunidad planificada que establece y vela por el cumplimiento de las reglas para los propietarios y sus residentes. Están diseñadas para mantener un cierto patrón dentro de la comunidad asegurando que las propiedades no disminuyan su valor. Dentro de los preceptos se pueden encontrar los colores que debe usar el inmueble hasta el tipo de césped de la misma.

Aproximadamente un 75.5 millones de estadounidenses conviven bajo las normas de una asociación de propietarios, lo que representa un 30% de las casas del país, de acuerdo a una investigación que realizó la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios. Si bien en el el estado sureño los precios de las asociaciones pueden variar entre 100 y 800 dólares en dependencia de los diferentes servicios que ofrecen y las condiciones constructivas que poseen este 2024 hay quienes en Florida pagaron 1.400 dólares al mes por este concepto, lo que evidencia una disparidad.

No pocas asociaciones en el país se conocen no solo por los altos precios que imponen a los residentes sino por emitir algunas reglamentaciones rigurosas que en ocasiones sobrepasan la legalidad. Hace seis años atrás Orlando Sentinel abordó el caso de un señor veterano que residía en un condominio de Orange Tree Village en compañía de su mascota, un perro llamado Bane.

El señor identificado como Robert Brady perdió un arbitraje con la asociación del inmueble donde residía que le impedía que su can siguiera en allí por sobrepasar el límite de peso permisible. Sin embargo, el afectado pasó por determinadas situaciones en su vida en las que su perro fue uno de sus aliados. Una carta de un psicólogo detallaba que los problemas de salud mental del señor parecían mitigarse con la presencia de su mascota.

En el 2022 el Miami Herald publicó un material en el que exponía el escándalo de la junta de la Asociación Comunitaria Hammocks en los barrios de West Kendall en Miami que involucró a varias personas acusadas de usar empresas fantasmas para desviar dinero, crimen organizado, lavado de dinero entre otros cargos.

Como resultado de la comisión de estos delitos se apropiaron de 2 millones de dólares que desviaron de los mantenimientos mensuales que hacían los residentes tal y como se refiere en las órdenes de arresto de los acusados. Varios de estos problemas que se han hecho públicos en la actualidad han derivado en que muchos propietarios de condominios se replanteen quitar las asociaciones definitivamente.

Rocket Mortage en marzo de este año realizó un estudio en el que demostró que el 57% de los propietarios de viviendas no desean tener una asociación de propietarios y un 10% valoró la posibilidad de vender su condominio por temas relacionados a la asociación.

Los propietarios de condominios se han propuesto reducir las tarifas de los residentes con el fin de seducir a los compradores y a la vez equilibrar los costos de primas de seguro de las viviendas. Un artículo de Newsweek a inicios de este mes reveló que 9.500 condominios de los 45.000 que aparecen para la venta en Zillow, Florida disminuyeron sus precios lo cual representa un 20% del total.

A esa decisión sopesa también los meses que han permanecido en el mercado lo que puede ser un desastre para el mercado inmobiliario. En tal sentido el presidente del Florida Policy Project y exsenador republicano relató: «Podría haber miles de listados de condominios, ningún comprador o muy pocos compradores, incertidumbre en torno a los condominios y bancos que se niegan a prestar a ciertas comunidades”.

Sin embargo, hay asociaciones en varios lugares del país que impiden que existan situaciones como las de Florida. Por ejemplo, en la sección 5606 del Código Civil de California dispone que no se prohíbe que los propietarios anualmente aumenten las cuotas, pero estas no pueden exceder el 20% de las del año precedente.

Por otro lado, en el estado de Nueva York se establece que las asociaciones de propietarios deben registrar todas las transacciones financieras a las cuales tendrán acceso todos los miembros del condominio. Además, contemplarán en sus documentos un plan económico que albergue las ganancias de las tarifas, así como los gastos que serán destinados al mantenimiento estructural del inmueble para mantener su vitalidad, estos aspectos deben aprobarse por las autoridades estatales.

Ron DeSantis con el fin de detener el incremento de las tarifas de las asociaciones elaboró regulaciones, una de ellas del mes pasado que impiden que las asociaciones cobren a sus inquilinos multas por que sus botes de basura permanezcan en las entradas de sus casas o al final de la acera más de un día, así como prolongar el uso de luminarias de navidad por mucho tiempo.

Independientemente de que las asociaciones de propietarios de Florida siguen aumentando las tarifas que alarma a los residentes, corresponde a las autoridades estatales darle un vuelco de 360 grados y alinearse a las medidas de otros estados como los que en este artículo se mencionaron para que las aguas tomen su nivel y se aprueben leyes en beneficio de las partes involucradas.

En los últimos meses con la llegada de la temporada ciclónica DeSantis vuelve a estar en la mira de los residentes por todos los problemas de inundaciones que los asechan.

La conocida tienda J.C. Penney comunicó el cierre de varios establecimientos a nivel nacional que evidencian nuevos cambios en la red minorista una vez que las compras en línea cobran mayor auge en el mercado. Estos cierres marcan un antes y un después en el comercio minorista.

La gobernadora de Michigan Gretchen Whitmer echó la pelea con las asociaciones del estado que lidera y ganó, lo que significa a partir de ahí ella determina cómo serán las reglas en beneficio tanto para los propietarios como sus residentes.