Cambios en las regulaciones de los condominios en Florida luego de tres años del derrumbe del edificio en Surfside

A raíz del trágico derrumbe del complejo de residencias Champlain Towers South, ubicado en Surfside, Florida, acaecido hace más de tres años, el cual ocasionó la muerte de 98 personas, el estado se ha encargado de introducir cambios con el objetivo de reforzar la seguridad de los condominios.

En tal sentido, la representante estatal Vicki López ha ofrecido un consejo a quienes pretenden adquirir una vivienda en su distrito, alegando: «Le digo a la gente que no compre un condominio ahora».

Con motivo de las reformas promulgadas, en el contexto actual, los edificios con una antigüedad superior a los 30 años deberán ser objeto de inspecciones estructurales con anterioridad al 31 de diciembre de 2024. Las asociaciones cooperativas residenciales también deberán desarrollar un análisis de reserva sobre la capacidad de las estructuras para funcionar correctamente, sin presentar fallas, antes de que culmine este año, así como guardar fondos para cubrir gastos de reemplazo y de mantenimiento.

Sin embargo, la mentada funcionaria, quien representa a una parte del condado de Miami-Dade, reveló que en su distrito muy pocas asociaciones de condominios han terminado dicho estudio de reserva de integridad estructural. Algunas están inmersas en la búsqueda de una compañía que pueda asumir esta rigurosa tarea dentro del plazo establecido. Asimismo, aclaró que el estado no impondrá sanciones a las asociaciones en tanto intenten acatar los requerimientos exigidos.

Al respecto señaló: «Así que he dicho, mira, haz lo mejor que puedas, documenta en tus actas que saliste, hablaste con tres empresas, esto es lo que pueden hacer por ti. Y luego celebrar un contrato. Eso demostrará su integridad fiscal».

Sin embargo, Rebecca Liebson, del Tampa Bay Times, resaltó que el número de ingenieros aptos para llevar a cabo semejante labor es sumamente inferior a la cantidad de asociaciones existentes en Florida.

En relación al tema, manifestó: «Así que, realmente, si aún no han logrado avanzar en este proceso, el reloj realmente está corriendo aquí, puede llevar meses incluso publicar una solicitud de propuesta y obtener respuestas».

Igualmente, destacó la relevancia que poseen estas inspecciones, refiriendo: «… No se puede entender realmente la verdadera salud del edificio hasta que se entra en el hormigón real y se empieza a ver lo que hay que hacer. Y así se puede echar un primer vistazo, pero estos ingenieros harán su debida diligencia para entrar realmente allí. Y, a decir verdad, el problema no se puede decir y no se puede calcular un precio de cuánto costará este tipo de cosas hasta que se haya pasado por todo. Por lo tanto, la estimación inicial que están recibiendo estos edificios podría aumentar con el tiempo a medida que se desarrollen estas inspecciones».

En cuanto a la reserva de fondos, López explicó: «Todo está llegando a un punto crítico. Y, obviamente, para muchos condominios en todo el estado, debido a que todavía estaban obligados a reservar, pero podían renunciar a esas reservas, casi todos agitaban las reservas como si dijeran: ‘Voy a patear esta lata en el futuro'». Cuando ocurre lo de Surfside, cuando ocurre esta terrible tragedia, la Legislatura se da cuenta de que ya no podemos permitir eso. Nunca permitiremos que un edificio se derrumbe como lo hizo en Surfside».

Liebson agregó que el interés de los residentes del Estado del Sol por los condominios empezó a disminuir antes de las modificaciones legislativas, en gran medida por el siniestro ocurrido en Surfside y por el incremento de los precios de los seguros.

López, por su parte, afirmó que las nuevas disposiciones normativas han contribuido de manera significativa al descenso de las ventas de condominios.

A su vez, comentó: «Sabemos que los bancos y los agentes hipotecarios no están dando hipotecas a edificios que no tienen reservas, reservas adecuadas. Simplemente no quieren correr el riesgo. El otro lado es que la gente está tratando de deshacerse de sus condominios porque no pueden pagar las tasaciones».

Liebson precisó que como resultado de la implementación de la nueva legislación muchos propietarios de condominios han optado por vender estas unidades, siendo probable que con ello logren alcanzar el punto mínimo necesario para no perder dinero o incluso puedan obtener ganancias. No obstante, la problemática radica en la baja probabilidad de comprar con ese monto un inmueble similar, a lo cual se añade el engorroso proceso de disolución de la asociación inherente a la extinción de un condominio.

Teniendo en cuenta el complejo escenario actual, López recomendó a los compradores postergar su plan de adquirir un condominio, expresando: «Esperen a que las cosas se calmen, esperen a que se aclaren las evaluaciones, esperen a tener más información. Y creo que para 2026, todo el mundo sabrá lo que está comprando».