Los estadounidenses no están comprando casas; la reforma fiscal no ha ayudado

En la etapa actual del ciclo económico de Estados Unidos muchas cosas parecen inusuales. Por ejemplo, el aumento salarial apenas se ve, aunque los Estados Unidos están disfrutando de su tasa de desempleo más baja desde fines de los años sesenta.

Otra tendencia particularmente desconcertante es el nivel récord de confianza del consumidor en un momento en que el mercado de la vivienda en los Estados Unidos está mostrando un gran estrés.

Muy pocos estadounidenses están endeudándose y comprando muy pocas casas contrario a lo que sucedió en la gran recesión del 2008.

Una cosa es segura. A pesar del fuerte crecimiento económico general de los Estados Unidos en los últimos tres trimestres, con un promedio del 3,7 por ciento, el mercado de la vivienda de los Estados Unidos está ahora al borde de una recesión.

Las ventas de casas de propietarios anteriores han estado en una tendencia a la baja desde su punto máximo en 2016. No es que la tasa de crecimiento se desaceleró. Es peor; El número de transacciones ha bajado un 8 por ciento.

Inicialmente, parecía que la disminución de las ventas podría ser el resultado de restricciones de la oferta en lugar de debilidad en la demanda. La economía fuerte y la baja tasa de desempleo han reducido significativamente el número de despidos, que generalmente son una fuente de ventas forzadas, ya que las personas se mudan a una nueva ubicación para un nuevo trabajo o venden porque la pérdida de ingresos hace que los pagos de la hipoteca sean inasequibles.

Sin embargo, si la desaceleración de las ventas estuvo relacionada con la oferta y no es un signo de una demanda más débil, los precios de la vivienda deberían haber aumentado más rápidamente.

En cambio, el ritmo del crecimiento de los precios comenzó a desacelerarse casi al mismo tiempo que las ventas comenzaron a debilitarse, aunque las ventas de casas de nueva construcción siguieron aumentando durante un tiempo. Sin embargo, desde principios de 2018, las ventas de casas nuevas han comenzado a reflejar la tendencia bajista en las ventas de casas existentes.

Se ha vuelto obvio que esto es mucho más que una historia de falta de suministro. Para resaltar ese punto, el crecimiento de los precios de las viviendas se ha desacelerado más rápidamente en los últimos meses y ha aumentado el número de viviendas sin vender en el mercado.

Aunque la nueva construcción aún no se ha reducido notablemente, eso se debe a que los constructores de viviendas aún están terminando los proyectos actuales. Pero el número de permisos para nuevas construcciones residenciales ha comenzado a disminuir, lo que indica que nos dirigiremos a un período de actividad de construcción más débil el próximo año.

Lo que no ha mostrado signos de desaceleración es el ritmo de crecimiento del empleo en el sector de la construcción, que todavía se está cerca del 5 por ciento anual, más de tres veces el crecimiento de las nóminas no agrícolas en general. Los recortes de empleos serían la última oportunidad para demostrar que el mercado de la vivienda en los Estados Unidos está en recesión.

Si el suministro insuficiente de viviendas en venta no es un problema de raíz de la vivienda, ¿cuál es el culpable? El factor más obvio es el aumento de las tasas hipotecarias a casi el 5 por ciento para los préstamos a tasa fija a 30 años (la tasa actual es de alrededor del 4,8 por ciento).

Un aumento rápido a menudo reduce la demanda por un tiempo antes de que se ajusten las expectativas. Y las tasas hipotecarias determinan con mayor frecuencia qué tamaño de casa puede pagar un comprador, pero rara vez si comprar o no.

Sin embargo, este puede ser uno de esos casos raros, gracias al impacto del paquete de reforma tributaria republicana que se aprobó a fines del año pasado, lo que ha exacerbado en gran medida el aumento de la tasa de interés hipotecario.

La nueva limitación de las deducciones de pago de intereses solo para hipotecas de hasta $ 750,000 (en comparación con $ 1 millón anteriormente) hace que sea más costoso comprar casas caras, que son cada vez más comunes en muchos de los principales mercados inmobiliarios del país.